[法律解读] 疫情之下企业租金损失问题法律解读

突如其来的新冠肺炎疫情仍然让所有人始料未及，带来的冲击也是史无前例的，我们大多数企业因为政府延长假期、延迟复工等管控措施，经营场所一直处于关停状态，即使目前疫情得到了一定控制，但企业依然只是半开工、半停工，生产经营面临着巨大困难，个别企业已经挣扎在生与死的边缘，但每个月固定支出的租金成本无疑给企业带来较大的沉重负担。针对这种情形，万达、华润等地产商纷纷主动给商铺承租人减免租金，地方政府比如深圳市、区也出台措施，要求国企、政府物业减免租金2个月，一定程度上缓解了企业的成本压力。那么出租方如果未主动减免租金的，承租人是否有权主张租金减免？针对这个问题，本期广东新本律师事务所阎虹宇律师将为大家进行解读。

【案例一】（2004）沪二中民二（民）终字第354号

基本案情：2001年2月，新黄浦商厦与拍谱公司签订了租赁协议，将其新黄浦商厦五、六两层共计建筑面积4,518平方米房屋交由拍谱公司承租，主要从事娱乐服务业，租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。第一年至第三年每年年租金为350万元，租金按月缴纳。

2003年5月15日，拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间3个月的全部房租。

因拍谱公司拖欠数个月租金，新黄浦集团起诉至法院要求拍谱公司支付租金。

裁判要旨：上海第二中级人民法院二审审理认为，基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

【案例二】(2018)鲁06民终268号

基本案情：2002年1月1日，西关居委会与李培艳签订租赁合同，合同约定，西关居委会将莱州市客运宾馆的房屋、设备及低值易耗品租赁给李培艳经营，租赁期限为三年，自2002年1月1日至2004年12月31日，每年租金14.5万元。2003年，遇到非典疫情，村委给李培艳减免了两个月的租金。

之后，双方在履行合同过程中发生争议导致诉讼，诉讼的争议焦点之一是关于李培艳2个月的租金是否扣减问题。

原告李培艳主张，2003年在其经营过程中，遇到“非典”疫情，当时莱州市公安局下发文件，从2003年4月份到10月份不准其他宾馆接待客人，只准莱州宾馆、商业大厦接待客人，对其经营产生了影响，应予以扣减2个月的租金。

被告西关居委会主张，原告李培艳提交的证据均不能证实“非典”期间旅馆业必须减免租金，公安局的材料只是要求莱州市三家宾馆接待来自疫区的旅客，对非疫区的旅客并不限定，同时也并未要求原告的旅馆必须关门停业。

裁判要旨：山东省烟台市中级人民法院二审认为，“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

【律师观点】

在上述两个真实案例中，法院均支持了企业“非典”期间免付租金的诉求。我们认为，本次疫情大面积爆发后，政府部门出台了封城、实施交通管制、延长假期、延迟复工等行政措施，这些措施完全符合“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征，租客在不可抗力的影响下，对租赁房屋的使用和收益受到了必然的限制，基于此，租客有权根据《民法总则》、《合同法》所规定的不可抗力、情势变更或者公平原则为由，有权要求减免延迟复工或停工停产期间的租金，并且一般会得到法院的支持。

但在实践中，对于是否有权主张租金减免，能否最终得到减免，判断的关键在于疫情的发生与承租人不能使用房屋之间有无必然的因果联系，如果疫情未给承租人使用房屋带来直接的、根本的影响，承租人就不能以不可抗力、情势变更等为由要求减免租金，更不能免除违约责任。比如在鹏程假日大沐有限公司与正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案（(2013)辽审二民抗字第14号）中，辽宁省高级人民法院认定：正典公司经营范围为“中餐加工零售；烟、酒、饮料零售”，并非专门从事野生动物的餐饮经营，野生动物经营活动的停止，只是对其餐饮经营造成部分影响而不是全部。由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行。本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效）中所指出的‘因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷’的情形……”。

【延伸观点】

一、企业在复工之后，承租人因为疫情影响导致经营惨淡，是否可以主张租金减免？我们认为，需要结合具体情况进行判断：

（一）首先看合同是否有约定减免的条款

2003年“非典”之后，许多合同版本都有这样的条款内容“因市政建设、自然灾害、战争、非典等传染疾病等意外事件致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”。如果合同中有上述类似的约定，承租人有权主张减免租金。

（二）看是否符合政策减免的规定

针对疫情给各企业带来的冲击和影响，各地政府出台了大量的扶持政策，其中最重要的扶持措施就是减免租金。比如《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》明确规定，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。因此，如果企业租用的是市、区政府或市属、区属国企持有的物业，即使已经复工，也有权主张减免租金。

但如果企业租用非政府物业或国有物业，且复工并正常使用的，主张减免租金很难得到法院的支持，建议积极与出租方协商，争取减免部分租金。

二、企业在复工之后，因为疫情影响导致经营困难，是否可以主张解除合同避免损失进一步扩大？

（一）首先，看合同中是否存在约定解除的条款

如果合同中约定了“因市政建设、自然灾害、战争、非典等传染疾病等意外事件致使无法正常经营的，可以解除合同”。如果合同中有上述类似的约定，承租人有权主张解除合同，并免除相关违约责任。

（二）其次，事后协商解除或单方解除租赁合同，但存在支付违约金的风险

《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，据此，承租人可与出租人协商解除合同，协商时可重点就违约金是否免除、支付多少进行协商，尽量减轻合同违约负担。如违约金部分协商不成，并且过高的（一般超过损失的30%即为过高），承租人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

如果双方无法协商解除合同的，承租人为避免越陷越深、导致损失扩大，需要单方解除合同的，承租人可直接解除租赁合同达到止损的目的，但需承担违约责任。

【律师建议】

通过案例以及论述分析，为防患于未然，我们提出以下建议：

一、对于正在履行的租赁合同，建议承租人结合具体情形，决定是否主张减免租金，如需要通过诉讼或仲裁减免，需提前做好证据的收集和保留，包括政府管控措施、相关损失等证据；

二、对于未来需要签署的租赁合同，建议对合同条款进行完善，增加“因市政建设、自然灾害、战争、罢工、非典等传染疾病等意外事件致使无法正常经营的，可以减免租金或解除合同”等内容，即使企业复工，因经营不理想，也可以按照约定减免租金或解除合同，避免单方解除合同承担违约金的风险。

本文由广东新本律师事务所阎虹宇律师出品

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